Résiliation du bail par le propriétaire

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  • 12/02/2015

Le propriétaire, on le sait, ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail (c’est-à-dire tous les 3ans), avec un préavis de six mois minimum obligatoire jour pour jour, avant son terme dans tous les cas. Si ce délai n’est pas respecté, le bail est reconduit automatiquement pour la durée initiale.

Bon à Savoir :

Il faut prévoir une grande marge de manœuvre pour l’envoi de la lettre recommandée.

Dans le cas où, le(s) locataire(s) ne va(vont) pas chercher leur lettre, le début du préavis est donc reculé (date de signature à de l’accusé de réception faisant foi) et les délais risquent d’être dépassés.

Il faut le faire bien avant les six mois prévus de préavis. Si l’accusé de réception ne revient pas rapidement, il sera toujours temps alors de s’adresser à un huissier.


Loyers impayés

Le bailleur doit adresser un commandement de payer par acte d’huissier au locataire.

Après la réception du commandement de payer, le locataire a un délai de 2 mois pour verser la somme due.

Il peut demander au juge des délais de paiement en saisissant le tribunal d’instance de son domicile. Il peut également demander une aide du FSL (Fonds de Solidarité pour le Logement).

Lorsque le délai pour payer la somme due est écoulé, le propriétaire fait appel au service des référés du tribunal d’instance afin de prononcer un jugement d’expulsion à l’encontre du locataire. Cela dépend de la gravité de la faute du locataire et des moyens dont celui-ci dispose pour rembourser sa dette.

Le propriétaire doit adresser par huissier au locataire un commandement de quitter les lieux dans le cas où le juge prononce un jugement d’expulsion. Le locataire dispose alors d’un délai de 2 mois pour quitter les lieux. Ce délai débute à compter de la date de réception du commandement de quitter les lieux. Mais le locataire peut demander au tribunal de grande instance un prolongement du délai.

L’huissier de justice qui se charge de l’expulsion du locataire n’a pas l’obligation de prévenir l’occupant de son arrivée. Il doit se présenter pendant les jours ouvrables entre 6h et 21h. Si le locataire refuse de lui ouvrir la porte ou est absent, l’huissier peut faire appel aux forces de police ou de gendarmerie pour procéder à l’expulsion.

L’expulsion ne peut être exécutée que du 1er avril au 30 octobre. En effet, tous les ans, la période de trêve hivernale suspend l’exécution des décisions d’expulsion d’occupants dès lors que ces derniers remplissent certaines conditions (à l’exception des squatteurs).

Bon à Savoir :

Les propriétaires peuvent toujours commencer la procédure d’expulsion pendant cette période de trêve hivernale. Ils devront en revanche attendre la fin de la période hivernale pour que l’expulsion soit mise à exécution.

Le locataire refuse de quitter le logement

La validation de la résiliation du bail et donc l’obtention de son expulsion ne se fera que si le bailleur engage une procédure judiciaire.

Pour la Cour de cassation, cette action ne peut pas être engagée avant la date d’effet du congé, le bailleur ne disposant d’un intérêt né et actuel à agir qu’à compter de cette date (Arrêt du 8 février 2006).

Le locataire est régulièrement expulsé du logement après être passé devant les tribunaux avec le propriétaire. L’expulsion peut s’exécuter plusieurs mois après la délibération du juge.

L’expulsion se fait obligatoirement par voie d’huissier de justice. Sans le recours de l’huissier de justice, le propriétaire commet une expulsion illégale et encourt 3 ans de prison et 30 000 euros d’amende.

L’expulsion est demandée par le propriétaire dans la majorité des cas pour loyers impayés ou pour sous location du logement sans autorisation.

Bon à Savoir :

Après deux refus d’expulsion par le préfet, le propriétaire peut engager une demande d’indemnisation devant le tribunal administratif.

Loyer impayé le dernier mois pour récupérer la caution

Certains locataires ne paient pas leur dernier mois de loyer, et effectuent une compensation avec le dépôt de garantie versé à la signature du bail.

Le propriétaire peut, cependant, utiliser le dépôt de garantie pour financer les travaux de remise en état. Il peut aussi intenter une action en justice pour exiger les loyers impayés.

Le contrat peut être rompu par le propriétaire lorsque le locataire est en faute. Pour cela, le propriétaire demande une résiliation judiciaire, avec une clause résolutoire prévue au sein du contrat de bail. Le contrat est résilié de plein droit à partir du moment où le locataire ne verse plus de paiement du loyer dans les délais prévus au sein du contrat.

Le propriétaire achète un logement occupé

La vente du bien peut être faite :

  • qu’après avoir donné congé au locataire et pas avant le premier renouvellement du bail donc au moins 3 ans après la date d’acquisition.
  • qu’après avoir donné congé pour habiter à la fin du bail et pas avant moins de deux ans après la date d’acquisition. Autrement dit, le locataire a le doit de prendre congé après deux ans minimum.
Bon à Savoir :

  • le congé est donné seulement par acte d’huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception.
  • si la lettre revient avec la mention « non réclamée », le bailleur est donc obligé de procéder à une nouvelle notification.
  • si le préavis est non respecté, le bail est reconduit d’office.
  • si le congé est prématuré, le préavis commence obligatoirement six mois avant la fin du bail.
  • le congé est signifié à tous les titulaires du bail (y compris les personnes pacsées)

Oubli d’envoi à tous les titulaires du bail par lettre séparée

Le bail se poursuit au profit de celui qui n’a pas été informé officiellement du congé.

Cas particulier : l’occupant n’est pas le titulaire du bail, notamment quand une société ou une association loue le logement à son nom pour y loger du personnel. Dans ce cas, le propriétaire doit donner congé au signataire du bail et non pas à l’occupant.

Bon à Savoir :

  • le locataire peut prendre congé quand il le souhaite durant la période de préavis en ne payant que les loyers de la période d’occupation.
  • le propriétaire (ex : ancien locataire) ne peut donner congé que pour reprendre le logement à titre de résidence principale
  • ceux qui peuvent habiter avec lui sont concernés que les parents en ligne directe (conjoint, son concubin, et les ascendants et descendants du couple).
  • Le nom du bénéficiaire de la reprise doit impérativement figurer dans la lettre de congé sous peine de nullité.

Le propriétaire vend un logement occupé

Dans ce cas, la lettre pour donner congé est assimilée à une offre de vente au profit du locataire. Elle doit mentionner le texte de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que le prix exact demandé et les conditions de la vente. Le propriétaire a tout intérêt à joindre au congé le règlement de copropriété.

La vente du logement en tant qu’usufruitier est illégale

usufruitier peut donner un congé pour habiter dans le logement. La vente de ce dernier peut être faite sans l’accord du nu-propriétaire. Si ce dernier ne signe pas le congé pour vendre, celui-ci est donc frappé de nullité.

Motifs légitimes ou impactant sur le logement

Quelques raisons de résiliation de bail pour motifs légitimes ou impactant sur le logement :

  • paiement irrégulier et tardif des loyers (procédure d’expulsion du locataire)
  • troubles de voisinage
  •  décision de restructurer l’immeuble
  • sous-location sans autorisation
  • reprise pour y exercer une activité professionnelle

Les conditions à suivre quand le propriétaire a la charge de trouver un autre logement

  • locataire de plus de 65ans
  • ressources inférieurs aux plafonds en vigueur pour l’attribution d’un logement conventionné
Bon à Savoir :

Il faut les deux conditions pour l’appliquer

Deux modalités à prendre en compte : le choix du logement en fonction des besoins du locataire et en fonction de son revenu. Il doit être situé :

  • dans le même arrondissement ou dans les arrondissements ou communes limitrophes si la commune concernée est divisée en arrondissement.
  • dans le même canton ou dans les cantons ou communes limitrophes si la commune concernée est divisée en cantons.
  • dans la même commune ou dans les communes limitrophes (sans dépasser cinq kilomètres) dans les autres cas.
Bon à Savoir :

Pour les baux signés avant le 27 mars 2014, il faut que le locataire ait minimum 70 ans et le bailleur ait minimum 60 ans. Le plafond de ressources est égal à 1,5 fois le smic annuel.

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