Les obligations du propriétaire bailleur

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  • 07/11/2014

Obligations à respecter lors d’un contrat de bail habitation vide ou meublé


Le propriétaire doit remettre au locataire un logement décent qui prend en compte…

 

…la sécurité physique et la santé des locataires :

 

    • bon état d’entretien et de solidité.

 

    • locaux non vétustes (pas de remontée d’eau, infiltration d’eau…).

 

    • accès sécurisé et état conforme du logement (escaliers, garde-corps des fenêtres, loggias et balcons…).

 

    • conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement.

 

    • bon état d’usage et de fonctionnement des câbles et prises d’électricité et de gaz, du chauffage et de l’eau chaude.

 

    • renouvellement de l’air adapté aux besoins grâce à un dispositif de ventilation

 

    • éclairage naturel des pièces principales et d’un ouvrant donnant à l’air libre.

 

    • absence d’arrêté d’insalubrité ou de péril connu pour le logement.

 

…les équipements et le confort :

 

    • dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion adaptés.

 

    • installation d’alimentation en eau potable de pression et de débit suffisants pour une utilisation normale.

 

    • installations d’évacuation des eaux ménagères évitant le refoulement des odeurs.

 

    • cuisine ou un emplacement de cuisine aménagé.

 

    • installation sanitaire à l’intérieur du logement comprenant un WC, séparé de la cuisine, un équipement pour la toilette corporelle (baignoire ou douche aménagé).

      Dans le cas où le logement est composé d’une seule pièce, l’installation sanitaire peut être à l’extérieur du logement (WC sur le palier…) à condition qu’il soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.

 

  • réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès.

 

…les normes de surface et de volume :

 

    • Surface habitable minimum de 9 m2.

 

    • Hauteur sous plafond minimum de 2,20 m.

 

    • Volume habitable au moins égal à 20m3.
Bon à Savoir :

Superficie des caves, garages, combles non aménagés, balcons, loggias, vérandas, sous-sols, remises, terrasses, séchoirs extérieurs au logement, certains volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètres n’est pas pris en compte.

Le propriétaire doit :

    • délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation.

 

    • assurer un bon état de fonctionnement des équipements mentionnés dans le contrat de bail d’habitation.

 

    • entretenir les locaux et effectuer toutes les réparations dues à la vétusté, à un vice de construction ou à un cas de force majeure.

 

    • ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire à moins que ce dernier veuille faire une transformation du logement (abattre les cloisons, les portes, les équipements sanitaires…).

 

    • assurer au locataire un usage paisible du logement.

 

 

    • justifier les dépenses effectuées, à la demande du locataire, lorsque ce dernier demande le paiement des charges.

 


Obligations à respecter lors d’un contrat de bail commercial


Le propriétaire doit :

      • remettre les locaux commerciaux en bon état.

        Depuis le 20 juin 2014, l’état des lieux d’entrée et de sortie amiables par les deux parties est obligatoire. Dans le cas contraire, l’état des lieux est établi par voie d’huissier de justice, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

        En l’absence d’état des lieux, le dépôt de garantie est intégralement redonné au locataire quelque soit l’état du local restitué.

 

      • assurer les réparations (autres que les réparations locatives).

 

      • ne pas gêner le locataire du local commercial.

        Le bailleur n’a pas le droit d’interdire l’accès, de couper le chauffage ou l’électricité du local. Par contre, le locataire n’est pas garanti par le bailleur contre les cambrioleurs, les problèmes de voisinage…

        Le locataire peut exiger en justice la cessation du trouble et :

          • réclamer la remise en état des lieux ou une diminution du loyer.

         

        • demander la résiliation du bail commercial et le versement de dommages et intérêts.

         

      • garantir obligatoirement les vices cachés du local commercial qu’il en ait ou pas connaissance lors de la signature du bail (humidité, infiltrations d’eau, vices de construction…).

        Sauf, si le défaut était visible lors de l’état des lieux d’entrée et que le locataire ne l’a pas signalé, si le vice résulte de la force majeure (incendie, inondation…), le vice est dû au locataire (ex : mauvais entretien du local).

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        Une clause du bail commercial peut signalé que le propriétaire n’est pas tenu obligatoirement de garantir les vices cachés.

        Si le défaut est réparable, le locataire peut exiger l’exécution des travaux, une diminution des loyers ou des dommages et intérêts.

        Si l’exploitation du local est rendue difficile voire impossible, le locataire peut exiger la résiliation du bail en justice.

    • effectuer les travaux nécessaires pour les réparations autres que les réparations locatives comme la vétusté ou la mise aux normes des locaux commerciaux.

 

    • ne pas reconstruire obligatoirement les locaux si destruction lors d’un événement de force majeure (séisme, tempête…).

      Si destruction totale du local, le bailleur demande une résiliation du bail sans indemnité d’éviction pour le locataire

      Si destruction partielle du local, le locataire peut demander la résiliation du bail commercial, demander une diminution du loyer (interdiction d’exiger l’exécution des travaux dans ce cas), exécuter les travaux de mise en état à ses frais et demande ensuite une diminution du loyer.

      Si le montant des travaux est supérieur à la valeur du local, le propriétaire peut demander la résiliation du bail commercial pour le locataire.

 

  • ne pas être obligé d’effectuer les travaux de mise au norme lorsque le montant des travaux est supérieur à la valeur du local.

    Le bail est résilié automatiquement, sans indemnité pour le locataire quand :

      • le montant des travaux vaut la valeur du local.

     

      • l’état de la vétusté n’est pas imputable au bailleur.

     

    Dans le cas contraire, les réparations sont rendues obligatoires pour le bailleur et le locataire peut exiger des dommages et intérêts.

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