Investissement locatif en loi Pinel

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  • 12/05/2015

Historique de la loi Pinel :

La loi Pinel est entrée en vigueur le 1er janvier 2015. Cependant, les opérations de défiscalisation débutées depuis le 1er septembre 2014 sont aussi concernées par la loi Pinel par rétroactivité.

Le dispositif de défiscalisation Pinel est  le dernier de la lignée des dispositifs d’investissement locatif. Il succède notamment au dispositif de défiscalisation Duflot (appliqué depuis le 1er septembre 2013).

Les anciennes lois en dispositifs d’investissement locatif sont : la loi Scellier, la loi Borloo ou la loi de Robien.

Principes de l’investissement locatif en loi Pinel :

  • investissement de biens immobiliers en loi PinelRéduction d’impôt sur le revenu de 6 000 € par an maximum durant une période de 9 à 12 ans.
  • Le taux de réduction d’impôt est calculé en fonction de la durée de la location (12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans, 21% sur 12 ans). 
  • Pour une location inférieure ou égale à 9 ans, la réduction de l’IR est donc de 2% par an. De 10 à 12 ans de location, il est possible d’avoir une réduction d’impôt supplémentaire de 1% par an.
  • La réduction de l’IR se fait sur le prix de revient du bien immobilier en comptant les frais de notaire et ne dépassant pas 300 000 € par an.

 Exemple : Simulation d’un investissement locatif en loi Pinel de 150 000 €

La réduction d’impôt est déduite immédiatement sur l’avis d’imposition du montant d’impôt à payer.

  • Sur une durée de 6 année de location, la réduction de l’IR est de 18 000 € (soit 3 000€ /an)
  • Sur une durée de 9 année de location, la réduction de l’IR est de 27 000 € (soit 3 000€ /an)
  • Sur une durée de 12 année de location, la réduction de l’IR est de 31 000 € (soit 3 000€ /an les 9 premières années + 1500 les 3 années suivantes)

Qui peut être bénéficiaire du dispositif Pinel ?

Tout contribuable domicilié en France acquéreur d’un logement neuf ou d’un logement en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) entre le 1er Janvier 2013 et le 31 décembre 2016.

Conditions à respecter pour un bien neuf en location en dispositif Pinel :

  • Le locataire loue le logement neuf du propriétaire et y doit élire sa résidence principale.
  • Les durées cumulées de location sont de 6 ans au minimum.
  • La location du bien immobilier doit se faire avant 1 an après la livraison du bien sous peine de l’annulation de l’avantage fiscal et du remboursement des avantages déjà perçus
  • Le propriétaire bailleur doit respecter les plafonds de loyer et de ressources des locataires (ex : revenus du foyer fiscal de 36 971 € pour une personne seule et 55 254 € pour un couple louant un bien neuf en zone A Bis).

Pour les conventions conclues à compter du 1er janvier 2015, les plafonds de loyer mensuel (hors charges) des baux conclus en 2015, sont les suivants : 

zonage issu de l’arrêté du 1.8.14Plafond de base (€/m²)
ZONE A BISParis et 1ère couronne16,82 €
ZONE AGrandes villes de plus de 250 000 habitants12,49 €
ZONE B1Grandes villes comprises entre 150 000 et 250 000 habitants10,06 €
ZONE B2Villes moyennes comprises entre 50 000 et 150 000 habitants8,74 €

Calcul du plafond de loyer : 

Le plafond du loyer varie en fonction de la surface du logement. Grâce à l’application d’un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : 0,7 + (19 / Surface)

Exemple 1 :

Un bien immobilier neuf situé en Zone A BIS de 80 m² de surface habitable.

Le plafond au m² est égal à 16,82 x (0,7 + (19/80)) =  15,76 €

Loyers maximum en loi Pinel =  15,76 € x 80 =  1 261, 5 €

 

Exemple 2 :

Un bien immobilier neuf situé en Zone B1 de 40 m² de surface habitable.

Le plafond au m² est égal à 10,06 x (0,7 + (19/40)) = 11,82 €

Loyers maximum en loi Pinel =  11,82 € x 40 =  472,82 €

Bon à Savoir :

Définition Surface Habitable : (très proche de la surface dite « Carrez »)

La surface habitable d’un logement est définie à l’article R. 111-2 du CCH. Il s’agit de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte pour la détermination de la surface habitable de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

  • Location possible à un ascendant (parents) ou à un descendant (enfants) sous certaines conditions (foyer fiscal différent du propriétaire).

Bon à Savoir :

Réduction non cumulable avec la loi Duflot, loi Scellier, loi Censi-Bouvard (voir article sur le dispositif lmp/lmnp), loi Malraux ou monument historique pour le même bien.

L’avantage fiscal « Pinel » doit être inclus dans le plafonnement des niches fiscales fixé à 10 000 € par an de réduction d’impôts.

Logement éligible au dispositif Pinel :

  • locatif neuf en dispositif Pinellogement construit aux normes BBC : RT2012 ou BBC2005 dans les zones en loi pinel (ZONE A BIS, ZONE A, ZONE B1, ZONE B2 (sous réserve que la commune ait reçu un agrément du Préfet de région). La ZONE C est la seule zone non éligible au dispositif Pinel.
  • logement neuf, en l’état futur d’achèvement (VEFA).
  • construction d’un logement.
  • acquisition d’un logement inachevé en vue de son achèvement.
  • souscription au capital de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) depuis le 1er Septembre 2014.

Obligations du propriétaire bailleur :

  • Déclarer les revenus des loyers en revenus fonciers.
  • Conserver une copie de la déclaration d’ouverture du chantier et une copie de la déclaration d’achèvement des travaux (DAT) pour la construction du logement.
  • Etablir un document d’engagement de location comprenant les coordonnées du propriétaire, l’adresse du bien immobilier en location, la date d’acquisition, la surface habitable, le montant du loyer mentionné sur le contrat de bail.
  • Obtenir une copie de l’avis d’imposition des locataires de l’année N-2 à compter de la signature du bail.
  • Conserver une copie du contrat de bail.

 

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