Dispositif LMP-LMNP classique et Censi-Bouvard

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  • 07/05/2015

Qu’est ce qu’un loueur en meublé ?

dispositif LMP-LMNP

  • Le loueur en meublé est le propriétaire d’un bien immobilier en bail d’habitation meublé ou en bail commercial meublé (dispositif fiscal spécifique).
  • Les revenus locatifs sont déclarés en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) professionnels ou non professionnels.
    Il existe deux statuts du loueur en meublé :
  • Loueur Meublé Professionnel (LMP)
  • Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)

Trois types de biens immobiliers meublés LMP/LMNP :

  • Un bien classique garni de mobiliers dans l’ancien (20% du terrain ne sont pas amortissables, 80% des murs sont amortissables).
  • Un bien dans une résidence de services avec gestionnaire acheté neuf en loi Censi-Bouvard (réduction d’impôts sur le revenu de 11% sur 9 ans) ou en amortissement.
  • Un bien dans une résidence de services avec gestionnaire acheté d’occasion avec amortissement (en moyenne sur 30 ans hors terrain soit 3,33% par an).

Dispositif fiscal spécifique : LMP et LMNP classique et Censi-Bouvard :

  • Le dispositif LMP-LMNP peut profiter à tous les contribuables résidant en France.
  • Vous êtes propriétaire bailleur possédant un bail commercial de 9 ans minimum avec un gestionnaire.
  • Vous êtes acheteur d’un bien meublé dans le neuf.
Bon à Savoir :

Vous constatez une malfaçon, un désordre esthétique ou encore la non-conformité du bien immobilier acheté. Le contrat d’assurance Protection Juridique Bailleur assure une protection juridique en cas de litige entre vous et le promoteur.

  • Vous avez le droit à la récupération de la TVA (soit 20% au taux de TVA actuel) sur un bien immobilier meublé dans le neuf. Pour cela, vous avez une obligation d’assujettissement à la TVA pendant 20 ans sur vos loyers perçus sinon vous devrez rembourser la TVA initiale au prorata temporis.
  • L’occupant du bien immobilier meublé doit disposer d’au moins 3 services payants parmi 4 proposés dans la résidence de services gérée par un gestionnaire : accueil et gardiennage, entretien des locaux privatifs, petit déjeuner, Linge de maison). Afin que le loueur en meublé soit assujetti à la TVA, il doit donc remplir cette obligation.
  • Le gestionnaire garantit le versement des loyers et la gestion locative (entretien des locaux, recherche de locataire, …).
Bon à Savoir :

Votre bien immobilier est mal entretenu par le gestionnaire exploitant. Vous êtes victime d’un litige avec locataire pour la résiliation de son bail. Un artisan a effectué des travaux surfacturés…

Nous vous proposons une protection juridique Bail Commercial Résidence de services qui assure vos locatifs meublés afin de prévenir un éventuel litige avec votre gestionnaire exploitant.

  • La loi Censi-Bouvard permet une réduction de l’impôt sur le revenu.
  • Le dispositif LMP-LMNP classique permet un amortissement mobilier et immobilier imputables sur le bénéfice d’exploitation et est non soumis aux plafonds de loyers, au zonage spécifique ni aux plafonds des ressources acceptables du locataire.
  • Dans l’ancien, le loueur est libre de choisir le lieu d’implantation de son bien immobilier (à proximité de la gare, l’école, les commerces…).

Obligations du propriétaire

bien immobilier neuf et meublé

  • Le bien immobilier doit être meublé (le locataire doit en théorie pouvoir emménager tout de suite en n’apportant que ses bagages)(voir l’article sur la location meublée).
  • Le propriétaire bailleur d’un locatif meublé dans l’ancien doit signer avec le locataire un bail d’habitation meublé pour une durée de 12 mois renouvelable qui peut être réduit à 9 mois pour une location étudiante. Lors du renouvellement du loyer, le loueur pourra réajuster le montant du loyer.
  • Le propriétaire bailleur d’un locatif meublé dans une résidence de services dans le neuf (résidence hôtelière ou para-hôtelière, résidence pour seniors ou personnes du 3ème ou 4ème age, EHPAD, résidence étudiante, résidence de tourisme…) doit signer un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence.
  • Obligations comptables et déclaratives des entreprises (sinon majoration des bénéfices de 25%).

Quels sont les avantages à procéder au dispositif LMP-LMNP ?

  • Réduction d’impôts de 11% sur le prix de revient de l’acquisition du bien meublé situé dans une résidence neuve de type : résidence étudiante, de tourisme, dédiée aux personnes âgées ou d’accueil et de soins agréés. Cette réduction est répartie sur 9 ans (loi Censi-Bouvard).
  • Amortissement du mobilier sur 7 ans pour le dispositif LMP-LMNP classique.
  • Amortissement du bien immobilier (hors terrain) environ sur 30 ans pour le dispositif LMP-LMNP classique.
Bon à Savoir :

PJ-Bailleur est la première protection juridique des propriétaires bailleurs à prendre en charge un éventuel litige d’un bien immobilier en dispositif LMP-LMNP. En effet, les assureurs en grande partie ne prennent pas en charge les baux commerciaux dont les baux commerciaux en dispositif LMP-LMNP.

  • Récupération de la TVA pour le dispositif fiscal Censi-Bouvard.

Les conditions à remplir pour bénéficier du statut LMP sont :

  • Le loueur (ou un membre du foyer fiscal au moins) doit être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés.
  • Avoir des revenus locatifs générés supérieurs à 23 000 € TTC par an ou supérieur à 50% de ses revenus professionnels (Salaires, Rémunération Gérant, Chômage, Retraite, …).Les revenus fonciers et les dividendes notamment ne sont pas des revenus professionnels et ne rentrent donc pas dans cette assiette.

Avantages spécifiques du statut LMP :

  • Obtenir une déduction intégrale des charges foncière (c’est-à-dire lorsque les charges de propriété sont supérieures aux loyers perçus) du revenu global.
  • Bénéficier d’économies d’impôt sur le revenu net global généré par les déficits d’exploitation.
  • En cas de revente du bien loué, le loueur est exonéré de plus-value au-delà de 5 ans d’exploitation pour un revenu locatif inférieur à 250 000 €.
  • Les héritiers bénéficient de droits de succession allégés.
  • Le loueur est exonéré de l’ISF lorsqu’il retire plus de 50% de ses revenus professionnels de l’activité LMP.

Les conditions à remplir pour bénéficier du statut LMNP sont :

balance de la justice

    • Pas d’inscription au RSC obligatoire.
    • Revenus locatifs générés inférieurs à 23 000 € TTC par an ou inférieur à 50% de ses revenus professionnels.

Avantages spécifiques du statut LMNP :

  • Investissement d’un locatif meublé situé dans une résidence neuve permet d’avoir une réduction d’impôts de 11% sur le prix de revient du bien immobilier et cela est réparti sur 9 ans (loi Censi-Bouvard).
  • Exonération de plus-value du bien immobilier effectué au régime général.
  • Déduction des charges liés aux revenus locatifs en plus des amortissements murs (20 à 40 ans) et mobiliers (5 à 7 ans).

Les différences entre le statut LMP et le statut LMNP sont :

Recettes de l’activité exercée
  • Le statut de loueur de meublé de type LMP doit avoir des recettes issues de l’activité de location meublée supérieurs aux revenus professionnels du foyer.
  • Le statut de loueur meublé de type LMNP ne possède pas un revenu de l’activité qui excède les revenus professionnels.

Montant de la recette de l’activité LMP et LMNP

  • Les recettes sont supérieures à 23 000 € TTC pour le loueur de meublé de type LMP
  • Elles sont inférieures pour le loueur meublé de type LMNP

Charges sociales

  • Le revenu du loueur de meublé de type LMP est soumis aux charges sociales représentant entre 25 et 35% dudit revenu
  • Le loueur de meublé de type LMNP est exonéré de charges sociales (hors prélèvement social de 15,5%).

Réduction des impôts

  • Le loueur de meublé de type LMP ne bénéficie pas d’une réduction d’impôts en s’inscrivant à un CGA (AGA) et de comptabilité (915 € en 2012) mais ces frais sont déductibles du résultat imposable.
  • Le loueur de meublé de type LMP est imputé des déficits (hors amortissement) sur le revenu global général
  • Pour le loueur de meublé de type LMNP, ce déficit est reportable sur 10 ans. Les amortissements excédentaires sont reportables sans durée maximum (Ad vitam æternam).

Prélèvements sociaux

  • Les revenus du loueur de meublé de type LMP supportent la CSG sur les revenus d’activité. (8% du revenu déclaré + charges sociales)
  • Les revenus du loueur de meublé de type LMNP supportent les prélèvements sociaux au taux de 15.50%.

Exonération de la plus-value

  • Le loueur de meublé de type LMP est exonéré de la plus-value si les recettes de son activité LMP sont inférieures à 90 000 € H.T deux années précédant la cession (à condition qu’il est exercé au minimum 5 ans d’activité) et partiellement exonéré si les recettes de son activité LMP sont entre 90 000 € H.T et 120 000 € H.T. L’imposition est totale lorsque les recettes de son activité LMP dépassent 120 000 € H.T. sans minimum d’année d’activité exercée.
  • Le loueur de meublé de type LMNP est imposé selon le régime des plus-value foncière. L’exonération est totale après 30 ans d’activité exercée.

Assujettissement aux impôts locaux

  • Les deux statuts de loueurs LMP et LMNP sont tous les deux assujetti aux impôts locaux (Contribution Foncière des Entreprises (CFE) et la CVAE) si le chiffre d’affaire dépasse 500 000 € l’année précédente.

Exonération de la TVA

  • La location en meublé pour le LMP et le LMNP est exonérée de TVA quelque soit le chiffre d’affaires réalisé. Cependant, le LMP a le choix de récupérer la TVA sur un bien immobilier meublé et neuf mais il sera obligé d’assujettir à la TVA sur ses loyers perçus pendant 20 ans.

Exonération de l’ISF

  • L’activité exerçait par le loueur meublé de type LMP n’est pas soumis à l’ISF (Impôts de Solidarité sur la Fortune)
  • L’activité exercée par le loueur meublé de type LMNP est soumis à l’ISF car il est propriétaire de biens non professionnels.
Les + du contrat d’assurance PJ Bail Résidence de service :

  • Prend en charge les litiges impliquant votre bien immobilier dans une copropriété. Par exemple, le locataire ne respecte pas les règlements de copropriété et vous êtes mis en cause.
  • Prend en charge les litiges avec la banque qui a permis de financer l’acquisition de votre bien immobilier. Vous constatez notamment des frais facturés injustifiés, le non-respect d’une clause de remboursement anticipé…
  • Prend en charge les litiges avec le service public dans le cas par exemple d’un refus d’autorisation du changement de destination des lieux.
  • Prend en charge les frais et honoraires d’avocats qui défendra vos intérêts si l’affaire est portée en justice.
  • En cas de litige, le contrat d’assurance n’impose pas de seuil d’intervention ni de franchise afin que l’assuré soit indemnisé.

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